Cómo vender mi piso

Casi siempre hablamos de los pasos a seguir para comprar piso Zaragoza, por ejemplo, pero, ¿y si quiero vender el mío? Puedes hacerlo bien por cuenta ajena, como particular, o bien contando con los servicios de una inmobiliaria, la opción más común.

En el segundo caso deberéis tener en cuenta lo siguiente:

•  La gran mayoría de las agencias inmobiliarias no cobran por los servicios de promoción durante el tiempo que el piso se está vendiendo.
•  Ningún particular tiene la obligación de aceptar una exclusividad por parte de la agencia con la que trabaje a no ser que se acepte expresamente.
•  La promoción del piso en todos sus canales de publicidad (portales inmobiliarios, panfletos, anuncios en grandes superficies, etc) corre a cargo de la agencia.
•   Si la agencia consigue vender mi piso será entonces cuando le pague la comisión a la que se haya llegado en acuerdo previo.
•  El hecho de aceptar la ayuda de una inmobiliaria no significa que ya no pueda venderlo por mi cuenta.    Hay que verlo como un apoyo extra y un nuevo canal de difusión.
•  Las agencias asumirán las visitas que genere a través de sus medios, acompañando al potencial comprador en todo momento. El propietario puede facilitar unas llaves a la agencia para no depender de su disponibilidad, facilitándole el trabajo.

La principal ventaja de trabajar con una inmobiliaria es que éstas cuentan con una cartera de clientes mucho más amplia a la que poder ofrecer sus inmuebles, además de disponer una oficina a pie de calle en la que poder informar a todo aquél que pase por delante. Esto hace mucho más fácil el trabajo.

¿Cómo hacer para que tu casa destaque frente a las demás?

Lo primero que va a llamar la atención al comprador es el precio del piso, y este viene condicionado por la zona en la que se encuentre. Evidentemente no va a costar lo mismo un inmueble en el centro que en un barrio periférico. Está claro que no hay que regalar nada, pero tampoco se puede jugar con el precio como años atrás.

Los pisos de bancos suelen marcar zona hoy en día. Es decir, si una entidad saca a la venta una promoción por X valor, todo lo que se venda por encima de ese precio será caro para el comprador. Puede parecer ilógico pero es así.

Conociendo la caída que están experimentando los precios de viviendas, los compradores de viviendas buscan mucho más que antes por cualquier canal (Internet, portales inmobiliarios, oficinas, etc.) por lo que no se van a contentar con la primera opción.

Como comprador, ¿qué debo hacer?

Por experiencia, cualquier vendedor que ha sacado un piso a la venta por el importe que le gustaría, lo ha terminado rebajando hasta 30.000€ del precio original (todo depende de la vivienda)

Esto hace que:

•  El comprador lo vea caro y no se interese por él.
•  Vea la progresión del precio y ocasione la pérdida de interés en él.
•   Los compradores suelen estar al día de las nuevas incorporaciones de pisos en los portales      inmobiliarios, por eso cuando ven que uno lleva mucho tiempo publicándose pueden pensar que algo “malo tiene” perdiendo así todo interés.

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Permiso de residencia por compra de vivienda

Con la bajada de precios en la comercialización de viviendas en nuestro país, muchos españoles han visto en este momento el idóneo para lanzarse a la compra. Pero también han puesto el ojo en el mundo del inmueble los extranjeros que, bien por inversión o bien con el afán de buscar una segunda  vivienda habitual, no han querido perder la oportunidad.

Además, el Gobierno lleva un tiempo contemplando la posibilidad de conceder el permiso de residencia por compra de vivienda a extranjeros a partir de 500.000€, en un principio 160.000€. Esto conllevaría entre otros, un permiso de residencia temporal,  de hasta 2 años, o el contrato de un seguro médico.

La letra pequeña que recogería las condiciones:

•    Hablaríamos de un permiso de residencia temporal.
•    Dirigido a personas que compren su segunda residencia en España y, que por ser extranjeros se vean obligados a pedir un visado cada vez que quieran disfrutar de su inmueble en nuestro país.
•   No incluiría permiso de trabajo.
•     Iría acompañado de la contratación de un seguro médico.

El principal objetivo de esta medida, todavía en estudio, es reducir el stock inmobiliario que existe, incentivando la inversión exterior frente a la paralización del mercado nacional.

Con esta actuación, que ya se ha seguido en países como EEUU, Portugal, Irlanda o Chipre, se pretende conseguir atraer capital extranjero y así reactivar el sector inmobiliario y por ende la  economía del país.

¿Qué opinas de esta medida? Permiso de residencia por compra de vivienda.

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Pisos de bancos - OBRA NUEVA EN LA MUELA

Hace poco os informábamos de una promoción de pisos de bancos de obra nueva en La Muela. 24 viviendas, "pisos-ganga" que no han durado en venta ni siquiera un mes. ¿Motivo? El precio 100% y las facilidades de compra.

La bajada tan extrema de los pisos de bancos ha hecho que la gente se interese de nuevo por la compra, independientemente de los tiempos que corren. Por eso, para todos aquellos que nos habéis solicitado peticiones de información, os lanzamos una nueva promoción de viviendas de obra nueva en la Muela.

Viviendas desde 50.000€, y financiación 100%. ¿Qué destaca de esta promoción? La posibilidad de 36 meses de carencia en los que pagar tan sólo desde 85€/mes (en el caso de los 50.000)
La tipología de los inmuebles?
Desde bajos con gran terraza:

Pasando por pisos en planta:

 Hasta áticos-dúplex:

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Seguro Impago Alquiler, ¿Qué supone contratarlo?

El temor de los propietarios que alquilan sus viviendas ha ido incrementando en los últimos años ante la creciente falta de recursos por parte de sus inquilinos para afrontar los pagos del alquiler.

Esto ha hecho que se dispare la contratación de seguro impago alquiler. 

Cobrar de forma puntual al final de mes se ha convertido en un objetivo fijo para el propietario, aunque esto suponga bajar los precios del alquiler, ya que con el aumento del paro el riesgo de impago es elevado.

Este es el contexto en el que surge el seguro Impago Alquiler, que garantiza, entre otras cosas, el cobro de las mensualidades.

¿Qué cubre el seguro impago alquiler?

• El seguro realiza un estudio de viabilidad previo sobre el inquilino para confirmar su solvencia para el pago.
• Garantiza las rentas por alquiler durante 12 meses desde que se comunica el primer mes de impago.
• En cuanto a los daños materiales y desperfectos, el seguro te cubre hasta 3000€.
• Se pone a la disposición del propietario un equipo de abogados para la defensa jurídica, y serán los responsables de solucionar cualquier tipo de problema o conflicto con el inquilino.
• Asistencia en el hogar.
• Desahucio y reclamación de rentas no pagadas.

Hoy por hoy nadie puede asegurar al 100% la continuidad en el pago de un alquiler, en primer lugar porque ni el propio inquilino está totalmente seguro de poder mantener su empleo (tal y como venimos viendo)

Así pues, el aval bancario se viene sustituyendo por la contratación de seguro impago alquiler, que, además de actuar como filtro, asegura al propietario un total de 12 meses de cobro del alquiler desde el momento en el que se produce el primer impago.

El coste de este seguro de impago suele rondar algo más de la mitad de una mensualidad al año.

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Nueva Ley Alquiler ¿Qué hay que saber?

La semana pasada se aprobó la nueva ley de alquileres con la que el Congreso ha querido fomentar el alquiler de inmuebles flexibilizando el mercado en el que se mueven.

¿Qué se intenta con esta nueva ley?

• Una mayor flexibilidad de los plazos legales de duración  de un contrato de alquiler:

• Reducción de 5 a 3 años la duración de la prórroga obligatoria.
• Reducción de 3 a 1 año la prórroga tácita automática.
• El arrendatario podrá también desistir del contrato de alquiler una vez transcurridos, al menos, 6 meses desde que inició y siempre que se lo comunique al arrendador con al menos un mes de antelación
•  Posibilidad de recuperar el inmueble para destinarlo a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial, siempre que hubiera transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y lo comunique con dos meses de antelación.

¿En qué se diferencia la prórroga obligatoria de la tácita automática?

La primera, prórroga obligatoria, establecía un plazo mínimo de duración del contrato de 5 años (ahora 3) con el fin de dar cierta estabilidad durante ese tiempo al arrendado. La segunda, prórroga tácita automática, establece que trascurridos los 5 años obligatorios de prorroga y sin haber comunicación previa por parte de arrendador o arrendatario, el contrato quedaría automáticamente renovado sin necesidad de firmar un nuevo documento, por el plazo similar al del contrato inicial.

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Valor Catastral de una vivienda

El precio de la vivienda ha caído notablemente estos últimos años, sin embargo este desplome no se ha visto reflejado en el valor catastral de muchas de ellas. Esto puede traducirse en un precio “inflado” de hasta un 20% ó 30% en el impuesto a pagar, sobre todo en el caso de tributar por el impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

En esta situación La Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI) denuncia que cuando por ejemplo un piso nos cuesta 90.000€ y tributa por este importe, Hacienda le remite posteriormente una liquidación complementaria ya que el precio que les consta es mucho mayor.

El valor catastral de una vivienda viene definido por el valor del suelo y el valor de construcción. Para determinarlos se tendrán en cuenta el valor de la construcción, las condiciones urbanístico-edificadoras de la vivienda, la localización, su carácter histórico, calidad o antigüedad entre otros.

Las únicas comunidades en las que todavía no se ha apreciado aún dicho desfase con Baleares y la Comunidad Valenciana.

CÓMO SABER EL VALOR CATASTRAL DE UN INMUEBLE

Si vamos a comprar un piso pero desconocemos su valor catastral podemos informarnos por diversas vías:

•           Desde la sede electrónica de la Dirección General del Catastro.
•          Último recibo justificativo del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
•         Certificado emitido por el Ayuntamiento.
• 
  

CÓMO RECURRIR EN ESTE CASO

 APEI recomienda recurrir esta declaración complementaria, exigiendo una carga tributaria acorde al precio pagado y escriturado por la vivienda, aunque admite que este proceso "es largo y no siempre concluye con éxito".

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¿Qué hay que saber del comprador de viviendas hoy en día?

Comprar piso Zaragoza o en cualquier otra ciudad es una tarea complicada, nada comparable a lo que conocíamos hace unos años, principalmente porque la mentalidad del comprador de viviendas ha cambiado. Ahora se mira mucho las características del inmueble y sobre todo la letra pequeña del contrato, referente a temas de financiación, hipotecas, intereses, etc. sobre lo que se está firmando.

El comprador conoce la situación actual del mundo inmobiliario

El comprador actual está sobre informado. Son conscientes de la situación del mundo inmobiliario, las experiencias de sus conocidos en la compra-venta de un inmueble, así como las historias reales que salen a diario en las noticias. 

Además, son totalmente conocedores de las cláusulas abusivas de un contrato, las que años atrás podíamos pasar por alto por la embriaguez que nos saturaba la cabeza con la idea de comprar “nuestro propio piso”. Todo esto ya no existe y el comprador, ante la mínima sospecha de no poder acarrear con todo lo que pueda venir detrás, descarta una compra.

Compra vs Alquiler

La confianza en el mercado parece que se ha ido retomando poco a poco. Principalmente porque, a diferencia de los alquileres que se han mantenido prácticamente con precios estables, las cuotas mensuales por la compra de un piso han disminuido significativamente. 

Esto, unido al hecho de que muchos han estado viviendo de alquiler desde el comienzo de la crisis, hace que ahora les suponga menos gasto pagar la mensualidad de una hipoteca, sin los riesgos que suponía hacerlo antes.

Las oportunidades de compra hoy en día

Muchos potenciales compradores que siempre quisieron invertir en la casa de sus sueños, pero se abstuvieron en su momento por miedo ante lo que se venía encima, ven ahora una gran oportunidad de compra por el desplome de los precios de la vivienda. Los precios bajos vuelven a tentar tanto a los buscadores de chollos como a aquellos otros que buscaban la oportunidad perfecta.

Pisos de bancos

Por último nos encontramos con estos pisos de adquisición bancaria que en sus mejores momentos pudieron costar el triple que ahora. No solo tienen la ventaja de ser pisos de obra nueva, sino que además no implica pagar el 10% de IVA, sino que llevan sujetos el impuesto de trasmisión (7%). Los compradores conocen estas "ofertas de pisos de bancos", por lo que se han convertido en una de las mejores opciones de compra hoy en día.

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